不動産所得が損失になった場合、他の所得と損益通算することができます。
しかし、一定の損失は、損益通算をすることができません。
よく出てくるのが、「土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの」です。
措法41条の4第1項
個人の平成4年分以後の各年分の不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額がある場合において、当該年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した金額のうちに不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地又は土地の上に存する権利(次項において「土地等」という。)を取得するために要した負債の利子の額があるときは、当該損失の金額のうち当該負債の利子の額に相当する部分の金額として政令で定めるところにより計算した金額は、所得税法第69条第1項の規定その他の所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかつたものとみなす。
条文だけだとよくわからないので、わかりやすく書くと
①「不動産所得の損失 ＞ 土地等を取得するために要した負債の利子」の場合
「不動産所得の損失 － 土地等を取得するために要した負債の利子」が損益通算できる金額となります。
②「不動産所得の損失 ＜ 土地等を取得するために要した負債の利子」の場合
全額損益通算できません。
という感じです。
ちなみに、「建物を取得するためにようした負債の利子」は損益通算できます。
さて、土地と建物を別々に取得した場合には、土地を取得するために要した負債の金額は明確にわかりますが、土地と建物を同時に取得した場合、土地を取得するために要した負債の金額はどうすればいいのでしょうか。
措令26条の6第2項
個人が不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地等を当該土地等の上に建築された建物(その附属設備を含む。)とともに取得した場合(これらの資産を一の契約により同一の者から譲り受けた場合に限る。)において、これらの資産を取得するために要した負債の額がこれらの資産ごとに区分されていないことその他の事情によりこれらの資産の別にその負債の額を区分することが困難であるときは、当該個人は、これらの資産を取得するために要した負債の額がまず当該建物の取得の対価の額に充てられ、次に当該土地等の取得の対価の額に充てられたものとして、法第41条の4第1項に規定する土地等を取得するために要した負債の利子の額に相当する部分の金額を計算することができる。
ということで、同時取得するための負債は、まず建物を取得するためのものと考えていいということです。
これは、納税者にとって有利なものですので、うれしいです。
